La sentenza del Tribunale di Cassino n. 716/2023 ha chiarito che l’avviso di convocazione lasciato nella cassetta delle lettere non è una modalità valida di convocazione. Questo perché tale modalità non consente di avere la certezza che i condomini abbiano ricevuto effettivamente l’avviso e non rispetta le modalità previste dalla legge. Inoltre, la norma che regola le convocazioni assembleari ha natura obbligatoria e non può essere modificata dalla volontà delle parti. Per dare validità all’avviso immesso nella cassetta delle lettere bisognerebbe che lo stesso venga controfirmato per avvenuto ricevimento dal destinatario e poi restituito all’amministratore. Nel caso in cui una convocazione venga contestata per motivi di forma o per mancata comunicazione, l’amministratore può convocare una nuova delibera che annulli la precedente e – questa volta senza vizi di forma – provveda a deliberare sulle stesse questioni poste al precedente ordine del giorno. La nuova delibera si sostituirà alla vecchia e quest’ultima non avrà più effetti. Sicché il condominio eviterà anche eventuali contenziosi. Tuttavia, è consigliabile che il condominio revochi rapidamente la deliberazione contestata e adotti una nuova decisione rispettando la procedura prevista dal Codice civile prima che venga avviata la casa in tribunale. Diversamente infatti il giudice, può dovendo chiudere il giudizio per “cessata materia del contendere” potrebbe comunque condannare il condominio al pagamento delle spese processuali per aver dato causa alla contestazione. Questo può limitare i danni e consentire al condominio di procedere correttamente. L’assemblea può decidere l’invio degli avvisi nella cassetta delle lettere?

Certamente una delibera assembleare “a maggioranza” non può imporre a tutti i condomini di ricevere le convocazioni con avvisi immesso nella cassetta delle lettere vincolando così anche i dissenzienti o gli assenti. Ma non è da escludere che il verbale possa vincolare chi invece accetta tale modalità. Sul punto, il Tribunale Tivoli (sentenza 5 aprile 2022) ha detto che la convocazione a mezzo email non è prevista, ma non è vietata, e può essere ritenuta idonea «nel caso in cui sia stato lo stesso condomino ad esprimere la volontà di ricevere le convocazioni assembleari a mezzo e-mail ordinarie, sottoponendosi dunque volontariamente al rischio della mancata ricezione» (nello stesso senso, sempre con riferimento alla posta elettronica ordinaria, anche Appello Brescia 3 gennaio 2019, numero 4). La sentenza del Tribunale di Cassino mette in luce l’importanza di rispettare le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale previste dalla legge. L’avviso lasciato nella cassetta delle lettere non è considerato valido, e i condomini devono essere convocati tramite modalità come la raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax o la consegna a mano. Gli amministratori di condominio e gli avvocati devono prestare attenzione a questi dettagli per evitare l’annullamento delle deliberazioni e le conseguenti spese legali. È importante seguire le procedure corrette per garantire una gestione efficace e legale del condominio. Secondo l’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice civile, le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale devono avvenire necessariamente tramite una delle seguenti forme:

• raccomandata,
• posta elettronica certificata,
• fax,
• consegna a mano.Queste modalità sono obbligatorie e devono essere rispettate per garantire la validità delle convocazioni.