Per la Cassazione (sentenza n. 32237/2019) unificando più edifici entro una più ampia organizzazione condominiale, si applicano le norme in materia di condominio e non la disciplina generale della comunione;

Unificando più edifici entro una più ampia organizzazione condominiale, connotata da servizi e manufatti in rapporto di accessorietà con gli immobili, al supercondominio si applicano le norme in materia condominiale e non la disciplina generale della comunione. Con la sentenza 10 ottobre-10 dicembre 2019, n. 32237 la Suprema Corte di Cassazione, sez. II civile, torna a pronunciarsi in materia di condominio negli edifici. La Corte ribadisce l’esistenza, “ipso iure et facto”, del supercondominio ogniqualvolta vi siano più edifici, costituiti o meno in distinti condominii, legati funzionalmente dall’esistenza di manufatti, impianti o servizi comuni ai fabbricati ed in rapporto di accessorietà con questi ultimi, tali da precluderne il godimento autonomo. La qualificazione “supercondominiale”, osserva la Corte, replica al plurale la nozione di condominio ed il vincolo di accessorietà esistente tra la parte comune “servente” e gli immobili “serviti” comporta l’applicazione della disciplina specifica in materia condominiale in luogo di quella generale della comunione. La pronuncia trae origine dall’impugnazione proposta da un condomino avverso una delibera assembleare, lamentando vizi formali e sostanziali, conseguenti all’omessa qualificazione del complesso immobiliare come supercondominio. Il Tribunale di Palermo respingeva l’impugnazione, condannando l’attore alla rifusione delle spese di lite e stesso esito aveva il giudizio d’appello. Il condomino soccombente proponeva quindi ricorso per cassazione, lamentando tra l’altro - per quanto qui di interesse – la violazione di legge in relazione alla nozione di supercondominio. Riteneva infatti che il giudice d’appello non avesse riconosciuto l’esistenza di un supercondominio in relazione al parcheggio e all’area pedonale, beni comuni a servizio dei quattro corpi di fabbrica del complesso immobiliare. Il Condominio, costituitosi con controricorso, obiettava sul punto, invocando l’inammissibilità della censura, non fondata sulla violazione di una norma specifica ma semplicemente riferita ad un istituto giurisprudenziale (quello del supercondominio appunto), recepito con L. n. 220/2012, qui inapplicabile ratione temporis. Il “supercondominio” sussiste ogniqualvolta un insieme di edifici contigui, tali da costituire di per sé condominii singoli e autonomi, ha determinati servizi o manufatti in comune (un giardino privato interno, un vialetto, il cancello di accesso all’intero complesso…). L’istituto ha origine giurisprudenziale ed è stato coniato ben prima della riforma del 2012, allo scopo di applicare ai beni o servizi comuni a singoli edifici le norme previste in materia condominiale in luogo di quelle dettate per la comunione. Con la L. n. 220/2012 il legislatore ha disciplinato espressamente la materia, introducendo all’interno del codice civile una serie di norme, tra le quali appunto l’art. 1117 bis c.c., che chiarisce l’esatto ambito di applicazione della disciplina condominiale. La norma prevede infatti che “Le disposizioni del presente capo” - quelle dettate appunto in tema di condominio negli edifici - si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”Le norme sul condominio negli edifici si applicano dunque ai singoli condominii, così come a complessi costituiti da più edifici purchè, per la loro struttura, abbiano in comune alcune delle parti indicate all’art. 1117 c.c. La posizione della Cassazione: Malgrado l’art. 1117 bis c.c. sia inapplicabile ratione temporis alla fattispecie in esame, la Corte di Cassazione condivide l’impostazione del ricorrente. Chiarisce infatti che la norma in esame ha recepito un istituto di elaborazione giurisprudenziale, fornendo una nozione utile anche in senso retrospettivo, riferita a "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell'art. 1117". L’elemento identificativo del supercondominio risiede quindi nella natura specificamente condominiale del complesso immobiliare, connotata da una relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, prescindendo dal fatto che questi integrino un condominio unitario o più. Se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio sorge quindi ipso iure et facto, dalla semplice compresenza di più edifici (costituiti o meno in condominii distinti), unificati entro una più ampia organizzazione condominiale legata dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Ed è proprio la condominialità del vincolo funzionale – osserva la Corte – a rendere applicabile a tali edifici la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale dettata in materia di comunione (così Cass. 14 novembre 2012, n. 19939). In altri termini, la qualificazione di supercondominio non è altro che una replica, al plurale, di quella condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, posto che il bene in supercondominio (al pari di quello condominiale e diversamente dal bene in comunione) non è suscettibile di godimento autonomo. Malgrado non possa escludersi, nell’odierna fenomenologia degli aggregati immobiliari, la coesistenza di beni a godimento strumentale e beni a godimento autonomo, la Corte chiarisce che il giudice dovrà comunque optare, in base a criteri di preminenza funzionale, verso la definizione prevalente della fattispecie, nell’uno o nell’altro senso. Nel caso di specie gli Ermellini rilevano come il giudice d’appello abbia errato, enfatizzando aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio e accantonando al contempo elementi degni di nota, alterando così la fisionomia giuridica dell’istituto e integrando la violazione di legge denunciata dal ricorrente. Anche alla luce della accertata unificazione funzionale dei vari edifici condominiali con opere di collegamento, la Corte ha quindi optato per la sussunzione della fattispecie di cui è causa nel paradigma giuridico del supercondominio. Ha pertanto accolto il primo motivo del ricorso principale (con assorbimento degli altri motivi di ricorso ad esso collegati) e ha cassato la sentenza in relazione al motivo accolto, rinviando ad altra sezione della Corte d’appello per un nuovo esame della questione, uniformandosi al seguente principio di diritto: "anche per effetto dell'art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione".