Il condominio è una particolare forma di comunione caratterizzata dalla compresenza, in un unico contesto, di beni comuni e di beni privati. Si ha comunione quando la proprietà (o un altro diritto reale, come ad esempio l’usufrutto o la servitù di passaggio) spetta in comune a più persone, i quali sono quindi chiamati “comunisti”. La comunione, dunque, rientra nella più ampia categoria della contitolarità dei diritti, che sussiste ogni volta che un medesimo diritto fa capo a più persone.

Quanti tipi di comunione esistono?

Nell’ambito della comunione è possibile distinguere tre tipologie diverse:

• comunione volontaria, che si ha quando la fonte della contitolarità sta nella libera volontà delle parti. È il caso di due amici che decidono di acquistare insieme la stessa auto;
• comunione incidentale, che si costituisce indipendentemente dalla volontà delle parti ma può sciogliersi se queste lo vogliono. Esempio tipico è quello dell’eredità: quando il genitore muore i figli diventano coeredi per legge, titolari quindi della comunione ereditaria, che però può essere sciolta su richiesta anche di un solo erede;
• comunione forzosa, che si verifica ogni volta che è la legge a imporla, senza che i contitolari possano scioglierla. È proprio il caso del condominio, con riferimento alla comunione sulla parti comuni.

Quali sono le caratteristiche del condominio?

Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa e indivisibile, caratterizzata dal fatto che i singoli proprietari non possono chiedere lo scioglimento della contitolarità sulle parti comuni (a meno che non siano tutti d’accordo) . Il condominio è quindi caratterizzato dalla presenza di più proprietari esclusivi (almeno due) di parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piani), i quali per necessità pratiche restano in comune proprietari pro indiviso di talune altre parti dell’edificio, cioè di quelle cosiddette comuni.

Cosa si intende per condomino?

In senso giuridico, il condomino è il proprietario di almeno un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale. Il condomino, quindi, non è né l’inquilino che vive in affitto né l’usufruttuario, ma solo e soltanto il proprietario. Da tanto derivano alcune importanti conseguenze. Vediamo quali.

Condominio: chi può partecipare all’assemblea?

La qualità di condomino è fondamentale per la partecipazione all’assemblea. I condòmini, infatti, sono praticamente sempre legittimati a prendere parte all’adunanza. Di conseguenza, l’amministratore dovrà convocare ogni proprietario, anche se di fatto non vive nell’edificio. Mentre per il condomino la partecipazione all’assemblea è la regola, esistono altri soggetti che solo eccezionalmente possono prendere parte, con diritto di voto, all’interno del consesso; si tratta:

• degli inquilini, relativamente alle decisioni di servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria . Il conduttore ha inoltre il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle assemblee relative alla modificazione degli altri servizi;
• l’usufruttuario, negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni .

Condominio: chi deve pagare le spese?

La qualità di condomino è fondamentale anche per ciò che concerne il pagamento delle spese. Secondo la legge, spetta all’inquilino il pagamento del condominio relativo alle spese ordinarie (ovvero le riparazioni, la pulizia, riscaldamento, la manutenzione dell’ascensore e il portiere). Le spese straordinarie restano a carico del padrone di casa, ne fanno parte, ad esempio la riparazione del tetto o guasti non prevedibili. Tra le spese che spettano al condomino (e non all’inquilino) c’è anche il compenso dovuto all’amministratore.

Condominio: chi deve rispettare il regolamento?

Il conduttore è obbligato al rispetto del regolamento di condominio, in particolare per quanto riguarda l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese. Tale obbligazione discende però non dalla qualifica di condomino (che, come detto, resta in capo al locatore) ma dalla stipula del contratto di locazione, nel quale il condomino/locatore deve (a propria tutela) prevedere l’obbligo del conduttore di conformarsi alle norme del regolamento. Per ulteriori approfondimenti su questo specifico tema, si legga l’articolo dal titolo Regolamento condominiale per inquilini.