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Locazioni, risoluzione anticipata per inadempimento fa scattare anche danno risarcibile;

E' risarcibile l’interesse contrattuale positivo, pari all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito dall'esecuzione del contratto (Cass. 8482/2020)

Sintesi: Con la sentenza n. 8482 del 5 maggio 2020, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione si pronuncia sull’entità e la natura del danno risarcibile in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione per adempimento della controparte. Dopo aver dato atto dei due contrapposti orientamenti giurisprudenziali sul punto, la Corte ribadisce il diritto del locatore ad ottenere il ristoro anche del c.d. interesse contrattuale positivo. Anche cioè di quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute o che, con l’uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall’immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. La quantificazione del danno risarcibile - aggiunge la Corte - è valutazione riservata al giudice di merito, da effettuare tenendo conto di tutte le circostanze del caso concreto. e è vero infatti che il proprietario dell'immobile è libero di scegliere se goderne, direttamente o indirettamente, o anche di non utilizzarlo in alcun modo, non è altrettanto vero che queste scelte siano realizzabili e abbiano lo stesso valore economico, a prescindere dalle condizioni personali e di mercato e sul solo presupposto di effettiva disponibilità del bene. Se il proprietario non consegue l’interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene. Il locatore continuerà infatti a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione fino alla successiva rilocazione del bene a terzi, oppure fino al termine del rapporto originariamente pattuito. Con specifico riferimento al caso di specie, i giudici osservano che la scelta di godere indirettamente dell’immobile attraverso la locazione era già stata fatta liberamente dalla società locatrice, che l’ha preferita sia all’esercitarvi direttamente un’attività produttiva, sia al non utilizzo e che è stata frustrata dall’inadempimento della conduttrice e dalla successiva risoluzione, privandola definitivamente dei crediti derivanti dal rapporto ormai risoltosi. Muovendo da tali considerazioni la Corte ha quindi rigettato il ricorso, compensando le spese tra le parti.

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